執行干警在江蘇某公司查封公司資產，現場與債權人協商確定拍賣參考價。 嚴夏菲 攝

今年以來，隨著經濟的逐漸回暖，法拍房市場持續火爆。據統計，今年1月至3月，江蘇省南通市兩級法院法拍房不動產已成交241件，總成交額4.3億元。其中，住宅153件，最高溢價率達148.68%；商業用房88件，最高溢價率達354.37%。但是因為不熟悉競買規則止于心動、因為悔拍付出沉重代價等情形屢見不鮮。法拍房受到青睞的原因何在？能夠放心入手嗎？參與競買需要注意哪些事項？帶著這些問題，筆者深入南通市兩級法院，進行了走訪調查。

(資料圖片)

■起拍價低于市場價

——極具吸引力

29人報名，出價222次，131次延時，14700多次圍觀……3月上旬，位于南通市通州區川姜鎮南通家紡城的一套面積為38平方米的商鋪從35.13萬元起拍，經過多輪激烈競價，最終以159.6萬余元的價格成交。

“這套商鋪經評估，市場價在50萬元左右，能以3倍多的高溢價賣出，我們也沒想到。”該不動產所涉案件承辦人、通州區人民法院執行局法官助理王蔚分析，這處商鋪之所以搶手，是因為其所在地段好，一條街都是做家紡的商戶，比較成氣候，加上最近家紡市場復蘇，隨著生意變好，商鋪也比前幾年要緊俏不少。

法拍房為何受歡迎？價格優勢是主要原因。南通市中級人民法院執行局法官助理孫寧璞介紹，法拍房的起拍價格可通過當事人議價、網絡詢價、評估定價等方式確定，一拍起拍價一般在處置參考價或市場價的70%左右，成交價多數情況下也會低于市場價，這對意向競買人來說非常有吸引力。此外，通過法拍平臺還可能“撿漏”學區房和一些熱門樓盤的房子。

住宅用房是法拍房中最為常見的一種。今年1月，位于啟東市啟隆鎮某小區的一套面積為125平方米的聯排別墅從90.8萬元起拍，最終以225.8萬元的價格成交。啟東市人民法院執行局副局長許浩介紹，啟隆鎮上一些主打度假養老的住宅樓盤受到上海等外地買受人青睞，今年，隨著市場回暖，此類法拍房的成交率有所上升，尤其是別墅，上拍后都能順利賣掉。

■貸款收房都有保障

——可放心拍

法拍房能不能放心入手？孫寧璞介紹，法院對房屋進行拍賣的目的是用于償還債務，渠道正規有保障，可以放心買。購買法拍房時要認準最高人民法院公布的淘寶網、京東網等7家司法拍賣網絡服務平臺，不要輕信一些中介機構發布的所謂“法拍房”信息。

房屋不動產不同于一般的司法拍賣拍品，價格較高，一些意向競買人往往因為一下子拿不出這么多錢而選擇了放棄。據法官介紹，其實，法拍房也是可以貸款的。前不久，通州區的范先生以164萬余元的價格拍得一套法拍房，拍下后僅4天，郵儲銀行通州區支行便通過“e拍貸”放貸80萬元，幫助范先生順利拿下心儀的法拍房。

筆者了解到，目前很多銀行都有專門針對法拍房的貸款業務，以南通地區為例，中國銀行和工商銀行都推出了“e拍貸”業務，專門用于法拍貸款。部分與銀行有合作的法院會在拍賣公告中寫明貸款方式及銀行聯系人，沒有在公告中寫明的，意向競買人也可以在拍賣前先行與銀行取得聯系，咨詢相關貸款業務。

也有人擔心，買到法拍房后，原房主占著不走該怎么辦？今年2月，南通市崇川區人民法院組織了一次強制騰房，其結果一定程度上能打消競買人的顧慮。被執行人瞿某夫婦將名下一套房屋抵押給某銀行申請貸款，但未按合同履行還款義務。執行中，法院上門強制騰空，瞿某家喊來二三十名老人阻撓執行，瞿某妻子則躺在臥室里企圖抗拒執行。見此情形，執行人員雷霆出擊，將哄鬧人員強制帶離現場，隨后有序完成騰房。

“一般而言，法院會嚴格依照法律規定，保障競買人購買法拍房的合法權益。”南通中院執行局負責人杜開林表示，對無正當理由占著法院已經拍賣成交的房產拒不交出的，法院將強制騰退，堅決維護司法權威和司法公信力。

競拍完成后，怎么辦理不動產權證？杜開林介紹，在支付完余款后，即可聯系法院辦理產權變更登記，法院會出具相關法律文書，一般包括成交確認書即確認買受人已成功購買，過戶的執行裁定書即解除原房產上的查封抵押，確認房屋歸買受人所有，并要求不動產登記部門協助辦理產權過戶。

■成功試水“帶押過戶”

——但也有法律風險

2016年，寧夏某公司因經營困難，向李女士借款1000萬元，約定半年后歸還本金及利息。因該公司未如期歸還借款，李女士起訴至崇川區法院，并在訴訟中保全了該公司名下的一處不動產。判決生效后，該公司拒不履行判決義務，李女士向法院申請強制執行。但在法院執行過程中，因保全房產上設置有抵押，且抵押權人始終聯系不上，使得處置房產陷入了困局。

在裁定拍賣該公司房產后，一拍、二拍均未能成交。為了減少損失，李女士同意了將流拍房產以物抵債。但由于抵押權人不露面，抵押金額無法確定，如果貿然解除抵押，抵押權人的權利無法保障，即便李女士將抵押金額匯至法院，也將導致無法出賬成為積壓案款。

對此，崇川區法院決定在法拍房領域試水“帶押過戶”。執行法官在充分告知李女士不動產上設置抵押債權的基本情況以及后續抵押權人實現抵押權的情形后，以不注銷抵押的方式裁定將房產過戶給李女士，不久之后，李女士成功領到了房產證。

此次成功“試水”充分保障了申請執行人的權益，推動了積壓陳案的有效解決。但與此同時，“帶押過戶”也會帶來一些風險，如何避免這些風險呢？崇川區法院執行局副局長季金華提醒，買方一定要事先核實抵押合同有無禁止轉讓約定，他介紹說：“購買帶押房對買方而言是自己貸款用以償還賣方貸款，自己買下的房屋能否免受拍賣，不僅取決于自身，很大程度上受到賣方的影響。在賣方抵押完全被解除之前，買方對房屋的所有權始終處于不安全狀態。因為抵押權人為了保障自身權利，往往約定禁止或限制抵押人對抵押物轉讓，此時有約定的要從其約定。因此，買方需注意提前到房管登記部門查詢核實抵押合同中有無禁止轉讓的約定，不能以賣方口頭說明為準，避免出現付了款卻過不了戶的情況。”

“在買方尚未將賣方貸款還清的階段，房屋可能存在著買賣雙方所設定的多個抵押，當房屋價值不足以清償抵押款時，抵押在后的抵押權面臨無法實現的風險。法拍房在拍賣中，通常一拍起拍價為房屋評估價的七折，二拍起拍價更低。如果成交價較低，在先的抵押債權無法足額受償，在后的抵押債權更加沒有保障。”季金華提醒，作為抵押在后的抵押權人，要充分調查房屋實際價值，做好風險預估，以最大限度保障自己的權益。

■激情競拍要不得

——悔拍代價沉重

司法拍賣中，很多人抱著“低價撿漏”的心態參與競拍，在競拍中多次加價，等到付款時，又以各種理由不要。孫寧璞提醒廣大意向競買人，在參與拍賣時應注意司法拍賣的嚴肅性，切莫一時沖動激情下手，悔拍將付出沉重代價。

買受人何某輝以200.5萬元競得一套法拍房，但未在規定期限內繳納尾款，經法院催繳后仍拒不繳納，法院依法不予退還其保證金15萬元。后該房產重新上架拍賣，最終以145萬元成交。因兩次拍賣存在差價，法院依法責令何某輝補交差價40.5萬元。最終，何某輝因悔拍，承擔了55.5萬元的損失。

在哪里可以看到法拍房信息？孫寧璞介紹，最高人民法院發布的司法拍賣網絡服務提供者名單庫，共有7家平臺，分別為：淘寶網、京東網、人民法院訴訟資產網、公拍網、中國拍賣行業協會網、工商銀行融e購、北京產權交易所。以淘寶網為例，司法拍賣中涉及不動產拍賣的共有五類，“住宅用房”“商業用地”“工業用地”“其他用房”“土地”。可根據自身需求，關注需要的不動產類型。挑選房產時，也可以根據上拍法院和房產所在地進行分類，以便快速找到心儀房源。

此外，參與競拍還需要一次性繳納保證金，法律規定保證金為起拍價的5%至20%，一般在10%左右。競拍成功后，如果無正當理由在規定期限內經催繳仍不支付剩余款項的，將被認定為悔拍。這種情況下，繳納的保證金不予退還，同時，如果重新拍賣的價款低于原拍賣價，且保證金不足以彌補差價的，悔拍人還需承擔補交差價的法律后果。如果存在惡意悔拍、抬價等干擾網絡司法拍賣正常秩序的情況，還會面臨罰款、拘留，甚至被追究刑事責任。

“購買法拍房之前，一定要仔細閱讀拍賣公告和相關提示，特別要注意了解標的物介紹、拍賣變賣公告與須知、特別提醒這幾項內容。”孫寧璞提醒，對于可能存在的瑕疵和風險，例如房屋未騰空、有租賃、是否可辦理產權證等可能影響購買人實現購買目的的情形，法院一般會特別標注，所以遇到加粗或彩色字體標注的特別提醒，一定要仔細認真閱讀，充分了解風險。

關鍵詞：